จะตั้งคลังสินค้าที่ไหนในประเทศไทย

สัญญาเช่าคลังสินค้าถูกเซ็นด้วยเหตุผลที่เขียนลงได้ในหน้าเดียว ค่าเช่าต่อตารางเมตร สิทธิประโยชน์ สภาพของสถานที่ในวันที่มีคนไปดู และระยะทางถึงท่าเรือ ซึ่งมักวัดเป็นกิโลเมตรบนแผนที่

จากนั้นอาคารนั้นเดินไปสิบปี และทุกปีในสิบปีนั้นมีรถบรรทุกวิ่งเส้นทางที่สัญญาเช่าฉบับนั้นเป็นคนกำหนด ไม่มีใครเซ็นส่วนนั้น มันมาถึงเป็นรายเดือนในรูปใบแจ้งหนี้ค่าขนส่ง และเมื่อถึงตอนนั้นการตัดสินใจได้กลายเป็นอาคารไปแล้ว

สิ่งที่ควรรู้ก่อนเซ็นคือ ตัวเลขบนสัญญาเช่าเป็นตัวเลขที่เล็กที่สุดในบรรดาสิ่งที่คุณกำลังเลือก

ทำเลกำหนดต้นทุนสี่อย่าง และค่าเช่าเล็กที่สุด

ต้นทุนสี่อย่างขยับเมื่อทำเลขยับ ค่าขนส่งขาเข้า ค่าขนส่งขาออก ตัวอาคารเอง และเงินที่จมอยู่กับสินค้าที่อยู่ในอาคารนั้น

ในระดับประเทศ ตัวเลขเหล่านี้มีการวัดไว้ ต้นทุนโลจิสติกส์ของไทยในปี 2567 อยู่ที่ 2,509.4 พันล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 13.5 ของ GDP ลดลงจากร้อยละ 14.2 ในปี 2566 ภายในนั้น

องค์ประกอบ	ปี 2567 พันล้านบาท	สัดส่วนของต้นทุนโลจิสติกส์
ต้นทุนการขนส่ง	1,200.6	ร้อยละ 47.9
ต้นทุนการเก็บรักษาสินค้าคงคลัง	1,122.1	ร้อยละ 44.7
ในจำนวนนี้คือต้นทุนการถือครองสินค้า	913.7	ร้อยละ 36.4
ในจำนวนนี้คือ ต้นทุนบริหารคลังสินค้า	208.4	ร้อยละ 8.3
ต้นทุนการบริหารจัดการ	186.7	ร้อยละ 7.4

ต้นทุนคลังสินค้าเป็นรายการจริงที่เล็กที่สุดบนหน้ากระดาษ สินค้าที่อยู่ในอาคารมีต้นทุนต่อประเทศราวสี่เท่าครึ่งของตัวอาคาร และการเคลื่อนย้ายสินค้ามีต้นทุนเกือบหกเท่า

นี่คือภาพระดับประเทศ ไม่ใช่ของบริษัทคุณ และอัตราส่วนของคุณย่อมต่างออกไป แต่รูปทรงนี้ใช้ได้กับธุรกิจส่วนใหญ่ และรูปทรงคือสิ่งที่สำคัญตรงนี้ ทำเลที่เลือกด้วยค่าเช่าต่อตารางเมตร คือการตัดสินใจที่ไปหาค่าเหมาะสมของตัวเลขที่เล็กที่สุดในสี่ตัวที่มันควบคุมอยู่

มีเหตุผลข้อที่สองที่ควรใส่ใจบรรทัดกลางนั้น ต้นทุนของการถือครองสินค้าส่วนใหญ่คือต้นทุนของเงินที่อยู่ในสินค้านั้น และเงินไม่ได้ถูกในปีที่ตัวเลขชุดนี้ครอบคลุม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 7.1 ในปี 2567 เพิ่มจากร้อยละ 6.8 ในปี 2566 อะไรก็ตามที่การเลือกทำเลทำกับระดับสต๊อกของคุณ จะถูกคูณด้วยตัวเลขนั้น

ขาเข้ากับขาออกเคลื่อนไปคนละทาง

ขาเข้ากับขาออกเป็นสินค้าคนละชนิด และการย้ายทำเลทำกับแต่ละขาไม่เหมือนกัน

ขาเข้า ซึ่งบางครั้งเรียกว่าการขนส่งหลัก เป็นการขนแบบเต็มคัน มาจากท่าเรือ โรงงาน หรือซัพพลายเออร์ และมาถึงในจำนวนเที่ยวไม่มาก

ขาออก คือการจัดส่ง เป็นการบรรทุกไม่เต็มคัน มีจุดส่งหลายจุด และใช้รถเล็กบ่อยกว่ารถใหญ่

ย้ายคลังเข้าใกล้ลูกค้า ระยะขาออกลดลงแต่ระยะขาเข้าเพิ่มขึ้น ย้ายเข้าใกล้ท่าเรือก็กลับกัน ข้อสรุปที่เห็นได้ชัดคือมีจุดตรงกลางที่ทั้งสองสมดุลกัน ซึ่งก็ใกล้เคียงถูกอยู่ แต่ด้วยเหตุผลที่ผิด เพราะสองขานี้ไม่ได้ตอบสนองเท่ากัน

เหตุผลนั้นควรจำไว้ ระยะทางการจัดส่งแยกได้เป็นสองส่วน

• ระยะเข้าพื้นที่ คือระยะวิ่งออกไปยังพื้นที่ส่งและวิ่งกลับ
• ระยะภายในพื้นที่ คือระยะที่วิ่งเมื่ออยู่ในพื้นที่ส่งแล้ว จากลูกค้ารายหนึ่งไปอีกรายหนึ่ง

มีแต่ระยะเข้าพื้นที่เท่านั้นที่เปลี่ยนเมื่อคุณย้ายอาคาร ระยะภายในพื้นที่ถูกกำหนดโดยตำแหน่งของลูกค้าเมื่อเทียบกันเอง และไม่มีสัญญาเช่าฉบับใดเปลี่ยนมันได้

การตรวจสอบข้อแรกของข้อเสนอทำเลใดก็ตามจึงคือ ถามว่ากิโลเมตรจัดส่งของคุณเป็นระยะเข้าพื้นที่กี่ส่วน และเป็นระยะภายในพื้นที่กี่ส่วน ธุรกิจที่ส่งเข้ากลุ่มอุตสาหกรรมหนาแน่นเป็นระยะภายในพื้นที่เสียส่วนใหญ่ การย้ายเข้าใกล้ขึ้น 40 กิโลเมตรจะประหยัดได้น้อยกว่าที่แผนที่บอก ส่วนธุรกิจที่ส่งกระจายบางๆ ข้ามหลายจังหวัดเป็นระยะเข้าพื้นที่เสียส่วนใหญ่ และ 40 กิโลเมตรเดียวกันมีค่าเป็นเงินจริง

กฎที่ใช้ตัดสินเมื่อเสมอกัน อยู่ใกล้ขาที่รวมไม่ได้

เมื่อขาเข้ากับขาออกใกล้เคียงกันในแง่ระยะทาง ตัวตัดสินไม่ใช่ระยะทางเลย แต่คือขาไหนที่บรรทุกให้เต็มได้

รถเต็มคันคือค่าระวางที่ถูกที่สุดต่อตัน เพราะต้นทุนส่วนที่คงที่ก้อนใหญ่ของรถถูกเฉลี่ยไปทั่วทั้งคันที่เต็ม ส่วนการวิ่งส่งหลายจุดคือแบบที่แพงที่สุด เพราะวันหนึ่งถูกกินไปด้วยจำนวนจุดส่งมากกว่าด้วยระยะทาง

จากตรงนั้นเกิดความไม่สมมาตร

• ถ้าขาเข้าเป็นรถเต็มคันและขาออกเป็นจุดส่งเล็กจำนวนมาก ให้เอนไปทางลูกค้า ขาเข้าของคุณทนระยะทางเพิ่มได้ดีเพราะมันรวมมาแล้ว ขาออกทนไม่ได้
• ถ้าขาเข้าเป็นตู้คอนเทนเนอร์ที่ไหลสม่ำเสมอ และขาออกเป็นการส่งก้อนใหญ่ไม่กี่จุด ให้เอนไปทางท่าเรือ ตอนนี้ขาที่รวมมาแล้วคือขาออก

กรณีที่สองพบในผู้ผลิตบ่อยกว่าที่คนคิด และเป็นกรณีที่ทำเลไกลจากฐานลูกค้ายังถูกต้องได้

รูปทั่วไปของกฎนี้คือ วางอาคารไว้ใกล้ปลายทางที่รวมไม่ได้ เพราะนั่นคือปลายที่กิโลเมตรส่วนเกินกลายเป็นวันรถส่วนเกิน ไม่ใช่แค่น้ำมันส่วนเกิน

ประเทศไทยตัดแผนที่ให้แคบลงตั้งแต่ยังไม่เริ่ม

วิธีคิดทั่วไปตั้งสมมติฐานว่าอุปสงค์กระจายทั่วประเทศ ที่นี่ไม่ใช่

ณ กันยายน 2568 การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยมีนิคมอุตสาหกรรม 79 แห่งและท่าเรืออุตสาหกรรม 1 แห่ง กระจายอยู่ใน 17 จังหวัด ในจำนวนนี้ กนอ. ดำเนินการเอง 15 แห่ง และเป็นนิคมร่วมดำเนินงาน 59 แห่ง โดยยังไม่เปิดดำเนินการอีก 5 แห่ง รวมกันมีโรงงาน 5,615 โรงงาน และการจ้างงาน 1,083,180 ราย บนพื้นที่ 203,714 ไร่ การประเมินรายภาคของหน่วยงานเองระบุว่าภาคตะวันออกมีศักยภาพการเติบโตสูงสุด ขณะที่ภาคกลางยังคงเป็นศูนย์กลางการผลิตและการขนส่งของประเทศ ส่วนภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือยังได้รับความสนใจค่อนข้างน้อย

ถ้าลูกค้าหรือซัพพลายเออร์ของคุณเป็นภาคอุตสาหกรรม นั่นคือที่ที่พวกเขาอยู่ ผลตามมาสองข้อ

การคำนวณจุดศูนย์ถ่วงบนแผนที่ทั้งประเทศจะพาคุณหลง มันจะวางคุณไว้ที่จุดกึ่งกลางถ่วงน้ำหนักของจุดอุปสงค์ และในประเทศที่อุปสงค์กระจุกอยู่ไม่กี่จังหวัดบวกกับเขตมหานคร จุดกึ่งกลางถ่วงน้ำหนักอาจเป็นที่ที่ไม่มีมอเตอร์เวย์ ไม่มีแรงงาน และไม่มีการไหลสวนทางของสินค้า

รายชื่อทำเลที่เป็นไปได้จริงของคุณสั้น ซึ่งเป็นข่าวดี แปลว่าการตัดสินใจนี้คิดต้นทุนได้จริงแทนที่จะสร้างแบบจำลองลอยๆ เพราะมีอยู่ราวห้าถึงสิบแห่งที่ควรตีราคา ไม่ใช่ห้าร้อยแห่ง

จุดศูนย์ถ่วงยังควรคำนวณอยู่ เพียงแต่ใช้มันตามที่มันเป็น คือวิธีสร้างตัวเลือกตั้งต้น มันถ่วงน้ำหนักด้วยตัน แต่ต้นทุนถูกขับด้วยจำนวนจุดส่งและจำนวนวัน มันวัดเส้นตรง แต่รถวิ่งบนถนน เอาคำตอบของมันมาวงกลมรอบๆ แล้วตีราคาทำเลจริงที่อยู่ในวงนั้น

จำนวนแห่งคือคำถามเรื่องสต๊อก

ไม่ช้าก็เร็วจะมีคนเสนอให้มีคลังสองแห่งแทนที่จะเป็นแห่งเดียว มักด้วยเหตุผลเรื่องเวลาจัดส่ง ตรงนี้คือจุดที่ต้นทุนตัวที่สี่กัด และเป็นตัวที่ไม่มีใครใส่ไว้ในเอกสารเสนอโครงการ

เมื่อจำนวนแห่งเพิ่มขึ้น

ต้นทุน	ทิศทาง	เพราะอะไร
ค่าขนส่งจัดส่ง	ลง	ระยะเข้าพื้นที่แต่ละแห่งสั้นลง
ค่าขนส่งขาเข้า	ขึ้นเล็กน้อย	มีปลายทางให้ป้อนมากขึ้น ในล็อตที่เล็กลง
ตัวอาคาร	ขึ้น	สองแห่งขนาดกลางแพงกว่าแห่งเดียวขนาดใหญ่ แม้จะไม่ถึงเท่าตัว
สินค้าคงคลัง	ขึ้น	แต่ละแห่งต้องมีสต๊อกเพื่อความปลอดภัยของตัวเอง
ระบบและการบริหาร	ขึ้น	มีของให้ดูแลและกระทบยอดมากขึ้น

บรรทัดสินค้าคงคลังคือบรรทัดที่ทำให้คนแปลกใจ และมีกฎคร่าวๆ สำหรับมัน กฎรากที่สอง ระบุว่าสต๊อกเพื่อความปลอดภัยรวมทั้งเครือข่ายแปรผันตามรากที่สองของจำนวนแห่ง ลองเดินหน้าดู

จำนวนแห่ง	สต๊อกเพื่อความปลอดภัย ดัชนี
1	100
2	141
3	173
4	200

การแยกคลังหนึ่งแห่งเป็นสองแห่งเพิ่มสต๊อกเพื่อความปลอดภัยราวร้อยละ 41 ไม่ใช่ไม่เพิ่มเลย และไม่ใช่เพิ่มเท่าตัว เดินกฎเดียวกันย้อนกลับ การรวมจากสิบแห่งเหลือห้าแห่งลดสต๊อกเพื่อความปลอดภัยได้ราวร้อยละ 29

ทีนี้เอาไปวางข้างอัตราดอกเบี้ย ถ้าเงินที่อยู่ในสต๊อกของคุณมีต้นทุนราวร้อยละ 7 และสต๊อกเป็นก้อนใหญ่อันดับสองในต้นทุนโลจิสติกส์ระดับประเทศอยู่แล้ว การเพิ่มสต๊อกเพื่อความปลอดภัยร้อยละ 41 คือต้นทุนประจำปีถาวรที่ต้องถูกจ่ายคืนด้วยเงินที่ประหยัดได้จากการจัดส่งก่อน คลังแห่งที่สองจึงจะมีค่าอะไรขึ้นมา

ทั้งหมดนี้ไม่ได้บอกว่าสองแห่งผิด มันบอกว่าเหตุผลของคลังแห่งที่สองต้องสู้กับสินค้าคงคลัง ไม่ใช่สู้กับเวลาจัดส่งอย่างเดียว และนั่นคือการคำนวณที่ข้อเสนอส่วนใหญ่ข้ามไป

สิ่งที่ทำเลทำกับค่าระวางของคุณอย่างถาวร

มีอีกเรื่องหนึ่งที่ทำเลเป็นตัวกำหนด และมองไม่เห็นจนกระทั่งคุณย้ายเข้าไปอยู่แล้ว นั่นคือรถจะหางานได้ทั้งสองทางหรือไม่

งานวิจัยเรื่องเครือข่ายและเส้นทางการกระจายสินค้าทางถนน ซึ่งได้รับทุนจากสำนักงานคณะกรรมการวิจัยแห่งชาติและสำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย และรายงานผลในปี 2561 ศึกษารถบรรทุกที่ให้บริการเขตปลอดอากรของท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ จากเที่ยวรถที่เป็นกลุ่มตัวอย่าง ร้อยละ 94.95 ทำอย่างเดียว คือเข้ามาเพื่อนำเข้าหรือเพื่อส่งออก ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง เมื่อวัดระยะทางที่วิ่งโดยไม่มีสินค้าเทียบกับระยะทางทั้งหมด รถ 4 ล้อวิ่งเปล่าร้อยละ 46.26 ของระยะทาง รถ 6 ล้อร้อยละ 38.45 และรถ 10 ล้อร้อยละ 23.27

รูปแบบนี้คือประเด็น รถเล็กวิ่งเปล่ามากที่สุดเพราะไม่มีใครลงแรงจัดของขากลับให้ ส่วนรถใหญ่วิ่งเต็มกว่าเพราะมีคนวางคู่ต้นทางปลายทางไว้

ทำเลในพื้นที่ที่มีการไหลของสินค้าสองทางอย่างมีสุขภาพดี ให้โอกาสผู้ขนส่งทุกรายที่มาหาคุณได้ของขากลับ ทำเลที่สินค้าไหลทางเดียวตลอดไม่ให้โอกาสนั้น และต้นทุนของขาเปล่านั้นอยู่ในทุกราคาที่คุณจะได้รับการเสนอในที่นั้น มันไม่เคยปรากฏเป็นรายการแยก มันเป็นแค่เหตุผลที่เส้นทางออกจากนิคมหนึ่งมีราคาต่างจากเส้นทางที่หน้าตาเหมือนกันซึ่งออกจากอีกนิคมหนึ่ง

ควรถามก่อนเซ็น และถามง่าย ผู้ขนส่งรายใดวิ่งเข้าพื้นที่นี้อยู่แล้ว และเขาขนอะไรออกจากพื้นที่นี้ ผู้ขนส่งที่มองเห็นขากลับตั้งราคาต่างจากผู้ที่มองไม่เห็น

วิธีทดสอบทำเลก่อนผูกมัด

ทำบนสเปรดชีต ด้วยคำสั่งซื้อจริงย้อนหลังสิบสองเดือนของคุณเอง สำหรับทำเลที่คัดไว้แต่ละแห่ง ใช้เวลาหนึ่งวันและอยู่ได้นานกว่าสัญญาเช่า

1. ใช้ประวัติคำสั่งซื้อจริง ไม่ใช่ประมาณการ สิบสองเดือนของรายการจัดส่งจริง ปลายทาง น้ำหนัก ปริมาตร และจำนวนจุดส่งที่แยกกัน
2. จัดกลุ่มปลายทางเป็นพื้นที่จัดส่ง อย่างที่คนวางเส้นทางจะทำ แล้ววัดสองอย่างแยกกัน คือระยะเข้าพื้นที่จากทำเลผู้สมัครแต่ละแห่งไปยังแต่ละพื้นที่ และระยะภายในแต่ละพื้นที่ มีเพียงอย่างแรกที่เปลี่ยนไปตามทำเล
3. แปลงเป็นวันรถ ไม่ใช่กิโลเมตร นับว่าจากแต่ละทำเลจะส่งได้กี่จุดในหนึ่งวันทำงาน โดยจำไว้ว่าจำนวนจุดส่งมักเต็มวันก่อนที่ระยะทางจะเต็ม ขั้นนี้คือขั้นที่เปลี่ยนการเทียบระยะทางให้กลายเป็นการเทียบต้นทุน
4. ตีราคาขาเข้าแยกต่างหาก เป็นจำนวนเที่ยวเต็มคันต่อเดือน ไม่ใช่ตัน-กิโลเมตร
5. ใส่สต๊อกเข้าไปด้วย ถ้าทำเลนั้นเปลี่ยนจำนวนแห่งที่คุณเปิด ให้ใช้กฎรากที่สองกับสต๊อกเพื่อความปลอดภัย และตีราคาส่วนต่างด้วยอัตราดอกเบี้ยที่คุณกู้จริง
6. แล้วค่อยใส่ค่าเช่า เป็นอันดับสุดท้าย ตามลำดับความสำคัญที่มันควรอยู่
7. รันทั้งหมดใหม่ด้วยปริมาณของปีหน้า และรันอีกครั้งด้วยปีที่แย่แบบพอเป็นไปได้ ทำเลที่ถูกต้องเฉพาะที่ปริมาณเดียวคือทำเลที่คุณจะเสียใจ

สิ่งที่ควรคิดให้จบก่อนเซ็นสัญญาเช่า

• แยกระยะทางจัดส่งของคุณเป็นระยะเข้าพื้นที่กับระยะภายในพื้นที่ ถ้าส่วนใหญ่เป็นระยะภายในพื้นที่ การย้ายอาคารจะไม่ประหยัดอย่างที่แผนที่บอก และเงินอยู่ที่การวางเส้นทางมากกว่าที่ทำเล
• ตัดสินว่าขาไหนที่คุณรวมไม่ได้ แล้วเอนทำเลไปทางปลายนั้น รถเต็มคันดูดซับระยะทางได้ถูก วันที่ส่งหลายจุดไม่ได้
• ตีราคาทำเลผู้สมัครเป็นวันรถ กิโลเมตรคือข้อมูลนำเข้า วันคือต้นทุน
• ถ้ามีมากกว่าหนึ่งแห่งอยู่บนโต๊ะ ให้ตีราคาสต๊อกเพื่อความปลอดภัยก่อน จากหนึ่งแห่งเป็นสองแห่งคือเพิ่มราวร้อยละ 41 ที่ต้องแบกทุกปีด้วยต้นทุนเงินของคุณ
• ถามว่ามีอะไรเข้าออกพื้นที่นั้นอยู่แล้ว และไหลไปทางไหน ทำเลที่มีการไหลของสินค้าสองทางกำลังซื้อค่าระวางที่ถูกกว่าให้คุณตลอดอายุสัญญาเช่า
• ตรวจสถานที่ในฐานะที่ทำงาน ไม่ใช่ในฐานะที่อยู่ ทางเข้าออกสำหรับรถประเภทที่คุณใช้จริง ที่ว่างให้กลับรถ และที่ให้รถจอดรอโดยไม่กีดขวางถนนสาธารณะ
• ใส่แบบจำลองต้นทุนขนส่งไว้ในเอกสารเสนออนุมัติสัญญาเช่า ถ้าตัวเลขเดียวในเอกสารคือค่าเช่าต่อตารางเมตร เอกสารนั้นกำลังพูดถึงต้นทุนที่เล็กที่สุดในสี่อย่างที่การตัดสินใจนี้กำหนด

อาคารคือส่วนที่มองเห็นได้และเป็นส่วนที่ถูกที่สุด สิ่งที่คุณกำลังเลือกจริงๆ คือชุดเส้นทางที่จะถูกวิ่งอีกหลายพันครั้ง และสถานะสินค้าคงคลังที่ต้องถูกจัดหาเงินทุกวันด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เป็นอยู่ ตีราคาสองอย่างนั้นก่อน แล้วพออ่านมาถึงค่าเช่า อาคารที่ถูกต้องมักชัดเจนอยู่แล้ว